Покупка недвижимости в Таиланде

 Пошаговая  иструкция покупки недвижимости в Таиланде.

Общая информация.


Квартиру в кондоминиуме в Таиланде иностранец может купить и оформить на свое имя. Иностранец также имеет право дарить, завещать, продавать и сдавать в аренду свою квартиру. Существует одно важное условие покупки квартиры в Таиланде на иностранное имя ― в одном здании общая площадь квартир, купленных иностранцами не должны превышает 49% общей площади всех квартир (акт о Кондоминиумах №4 от 2008 года).
Под 49% площади подразумевается суммарная жилая площадь  кондоминиума, а не 49% площади квартиры. В новых проектах за этим тщательно следит компания застройщик, в готовых зданиях ― управляющая компания (эквивалент ТСЖ). 
Также, иностранец может купить квартиру в Паттайе  на юридическое лицо ― компанию, зарегистрированную в Таиланде, учредителем которой яв
ляется он сам. В любом случае, при покупке недвижимости в Таиланде покупатель получает документ, подтверждающий право собственности, на свое имя или на имя юридического лица.
Документ, подтверждающий право собственности в Таиланде называется Чанот. Этот документ является одновременно и паспортом объекта и свидетельством собственности. Бумага полностью составлена на тайском языке, на одной стороне указан точный адрес объекта, его схема
тичное изображение, точная площадь, а на другой ― имена всех владельцев этой квартиры, начиная с самого первого. Все имена и дополнительная информация записываются исключительно на тайском языке.


Выбор квартиры.


Это самый приятный и волнующий момент Вы можете выбрать квартиру в Таиланде на первичном или вторичном рынке недвижимости. Плюс вторичного жилья в том, что можно внимательно изучить как саму квартиру и здание, так и инфраструктуру, оценить работу управляющей компании, охраны и т. д. При покупке вторичной недвижимости обычно рассрочки платежа нет, то есть  Вы платите деньги ― получаете ключи и документы на право собственности.

По договору обычно платежи выглядят так:
1.    Задаток ― обычно 10% от стоимости квартиры
2.    Основной и заключительный платеж ― после которого покупатель получает ключи и документы.

Пожалуйста, еще на стадии принятия решения, учитывайте, что покупка недвижимости всегда сопряжена с достаточно большим количеством бумажной работы и требует знания тайского языка.

В Таиланде работу по подбору и оформлению недвижимости профессионально выполняют агенты, владеющие тайским, русским и английским языками, и получают оплату за свой труд от застройщика  или продавца недвижимости, а не от клиента.

Новые проекты Паттаии привлекают покупателей не только своей инфраструктурой, современным дизайном и интересными концепциями, но и стартовыми ценами ― на момент завершения строительства цены поднимаются с первоначальных от 20 до 40%, поэтому наиболее выгодно покупать новостройку в самом начале продаж на пресейле, когда застройщик анонсирует проект он дает самые привлекательные цены. Еще одним важным факторов в пользу новостроек является беспроцентная рассрочка. Если вы выбрали квартиру от застройщика, депозит для бронирования этой квартиры вы вносите в офисе компании, там же получаете чек об оплате депозита с вашим именем, названием проекта, номером квартиры и ее полной стоимостью. После получения задатка компания - застройщик приступает к подготовке договора. В среднем, это занимает 3–4 дня, но если вы улетаете обратно раньше, контракт может быть подготовлен вне очереди в течение нескольких часов. Договор желательно подписывать в офисе застройщика, после чего забрать с собой один экземпляр. На основании этого договора вы теперь можете внести следующий платеж ― перевести деньги из своего банка на счет застройщика в Таиланде.


Возможность покупки квартиры из России

или Алгоритм покупки квартиры через Интернет.

Сегодня интернет используется для совершения самых разных операций, в том числе и для совершения сделок с недвижимостью в Тайланде.  При покупке квартиры в Паттайе на рынке новостроек  первоначальным источником сбора информации в более чем половине случаев уже являются не газеты, радио, телевидение или наружная реклама, а интернет. Если возможности приехать в Таиланд прямо сейчас нет, ― можно оформить сделку дистанционно. Для этого понадобится копия паспорта, адрес проживания, адрес эл. почты и контактный телефон для связи.
На основании этих данных Вам высылается инвойс (счет) от застройщика на сумму задатка для бронирования квартиры в Тайланде, который нужно оплатить в течение 5-7 дней. После получения денег, застройщик подготавливает Вам договор купли-продажи, который позже будет выслан Вам Экспресс-почтой
и инвойс (счет) на первоначальный взнос. Этот счет на оплату квартиры в Паттйе  как правило нужно оплатить в течение 25-30 дней – тогда контракт вступает в силу и Вы станете счастливым обладателем контракта на новую квартиру в Таиланде. Нужно иметь в виду, что новые объекты строятся от 15 до 36 месяцев, и продаются с ремонтом. Также дополнительно напоминаем: при покупке строящейся недвижимости вы подписываете договор непосредственно с застройщиком и всегда платите ему напрямую.


Покупая  квартиру в Таиланде от застройщика, Вы получаете  стандартный договор, в который внесут данные покупателя и возможно некоторые корректировки. Как правило, компании-застройщики для составления договоров пользуются услугами независимого или штатного юриста, который обязан составить договор в соответствии с нормами и законами Таиланда.
Договор купли-продажи квартиры подписывается на английском либо на тайском языке. Вы можете получить перевод договора на русский язык, заверенный консулом РФ в Таиланде, однако, юридической силы он иметь не будет. Перед подписанием документов необходимо тщательно проверить контракт, а также сопроводительные документы от компании-застройщика, включающие в себя уставные документы, свидетельство о праве собственности земли, разрешение на строительство и т. д.
Так как почти все застройщики  предоставляют беспроцентную рассрочку на все время строительства, в договоре будет так же прописан график платежей, а  на первых страницах будут указаны банковские реквизиты компании, с которой заключается договор. Все платежи переводятся непосредственно на счет застройщика, без посредников.
Рассрочка платежа ― основное преимущество покупки квартиры в строящемся здании. У разных компаний разные условия рассрочки, но обычно выглядит это примерно так:

  1. Резервация квартиры ― 20,000 ― 50,000 бат
  2. Первоначальный платеж ― 20–30% от стоимости квартиры
  3. Несколько равных платежей во время строительства ― 20–50%
  4. Заключительный платеж при завершении строительства ― 10%-50%

Оплата и перевод денег


Если вы покупаете квартиру в Паттайе на свое имя, вам будет необходимо подтверждение того, что деньги, которые ушли на покупку квартиры переведены из другой страны. Подтверждением этого в Таиланде принято считать справку FET (Foreign Exchange Transaction). В случае, если вы переводите деньги из-за границы на счет в Таиланде (застройщика или частного лица) ― эту справку в банке запрашивает получатель денег.  Если же вы приехали в Таиланд с наличными или дорожными чеками, можно открыть счет в банке на свое имя, и обменяв в этом же банке наличные или дорожные чеки на таиландские баты, запросить справку FET и положить деньги себе на счет. Далеко не в каждом банке иностранец может открыть счет без долгосрочной туристической визы (более 3х месяцев) или разрешения на работу, однако, если вы обратились к профессиональному риэлтору, этот вопрос решится значительно проще, и иногда можно легально получить справку FET не открывая счетов в банках Таиланда.
Если вы покупаете квартиру на юридическое лицо, подтверждение поступления денег из другой страны необязательно.


Дополнительные расходы


В отличии от многих других стран, в Таиланде не существует ежегодного налога на недвижимость. Однако, все операции покупки-продажи квартир и земли в Таиланде регистрируются в Земельном Управлении, с этим, в первую очередь, связаны дополнительные расходы.
 Итак, дополнительные расходы:
1.Амортизационный фонд (Sinking Fund) или Фонд капитального ремонта. Стоимость устанавливается застройщиком, в среднем 400–500 бат за кв.м квартиры. Эта сумма оплачивается одноразово первым покупателем жилья на момент завершения строительства. Если вы покупаете квартиру в Таиланде на вторичном рынке ― вычеркните этот пункт из статьи дополнительных расходов.
2.Установка счетчиков воды и электричества. Счетчики берутся в долгосрочное пользование у государства, стоимость установки из года в год может меняться, однако, не будет превышать 10,000–12,000 бат. Оплачивается на момент завершения строительства. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке ― вычеркните этот пункт из статьи дополнительных расходов.
3. Обслуживание кондоминиума или квартплата. Рассчитывается исходя из жилой площади, в среднем от 25 до 50 бат за кв.м квартиры. В стоимость входит обслуживание лифтов, бассейнов, фитнесс залов, внутренней территории, а так же охрана, видеонаблюдение, бесплатный интернет, парковка. Другими словами, практически все, кроме счетов за воду и электричество, которые оплачиваются ежемесячно по счетчику. В среднем, стоимость воды 15–30 бат за м3, электричества ― 3.5–4.5 за кВт.
4.Регистрация компании. В случае покупки квартиры на юридическое лицо, регистрация новой компании обойдется в среднем 25,000–35,000 бат. Ежегодная плата аудиторам за ведение отчетности компании, в среднем 14,000–18,000 бат.


Риэлторские услуги в Таиланде бесплатны для покупателей, эти расходы берет на себя продавец или застройщик, в случае успешного завершения сделки. Для покупателей цена от застройщика не меняется вне зависимости от наличия или отсутствия агента. Что касается вторичной недвижимости, одной из задач грамотного и честного риэлтора является наиболее возможное снижение той стоимости, которую предлагает продавец. В случае, если услугами агентства в Таиланде вы не пользуетесь, добавьте в графу дополнительных расходов услуги юриста.

Приобретение домов в Таиланде
 
Согласно статьи «86» Тайского Земельного Кодекса, иностранные граждане не имеют права на владение землей за исключением специальных соглашений. Существует 2 варианта законного решения данной ситуации:
 
1. Покупка земли в Таиланде на юридическое лицо, которое будет считаться "тайским".

Данный метод часто называется «оформление на тайскую компанию». Принцип заключается в том, что Вы владеете компанией, на которую оформлен дом. Компании зарегистрированные в Таиланде, но имеющие более 49% уставного капитала принадлежащего иностранцам, относятся к иностранным юридическим лицам. Для того, чтобы юридическое лицо было признано "тайским", необходимо, что бы 51% уставного капитала принадлежал тайцам.
Таким образом, иностранец может владеть только 49% акций компании, хотя тайский земельный кодекс не запрещает полностью контролировать ее. В данном случае очень важно без ошибок оформить весь пакет документов на компанию, чтобы обзавестись гарантией на право полностью и эффективно контролировать эту компанию. Владение, и управление тайской компанией налагает налоговые обязательства, что требует дополнительных расходов. Некоторые считают, что такой способ покупки некоторые не слишком надежный, но данный механизм четко отработан и пользуется популярностью. Большая часть иностранцев приобретают дома именно таким образом. При правильном оформлении документов, риски отсутствуют полностью.
 
2. Иностранец может владеть землей в Таиланде посредством документально оформленной аренды на длительный период.
Длительный период аренды, это способ который позволяет владеть землей (землей с домом) в течение определенного количества лет. Варианты аренды в 30 лет с правом продления аренды по формуле +30, +30 (в общей сложности 90 лет). Некоторые предпочитают данный способ, благодаря его простоте, потому, что он не требует процедуры создания компании. Земельный участок арендуется у собственника земли, физического или юридического лица, и оформляется в Земельном управлении. Сумма, оговоренная в контракте на 30 летнюю аренду, будет зависеть от того, как Вы договоритесь с владельцем и небольшая комиссия Земельному управлению за регистрацию контракта. В контракте также указывается пункт, для продления аренды дополнительно на 30 лет. Помимо контракта аренды, может быть оформлено пожизненное право пользования всем тем, что располагается на поверхности участка, как дополнительная и серьезная гарантия. Долгосрочную аренду в Таиланде можно считать надежным способом при условии, если Вы арендуете земельный участок у государства. Если же Вы арендуете земельный участок у фирмы или частного лица, то нельзя будет быть до конца уверенным, что через 30 лет для последующего продления аренды, с ними ничего не случиться.


Не следует считать, что аренда позволяет сэкономить на стоимости земли – обычно стоимость аренды меньше стоимости земли (при приобретении на компанию) лишь на несколько процентов. Застройщики коттеджных поселков редко идут на оформление посредством аренды и более 90% домов оформляются “на тайскую компанию”.

Единицы измерения площади земли в Таиланде:

Земля измеряется в Райях - Нганах - Таланг Вахах (Tw2)

1 Рай = 1600 квадратных метров (1 Рай = 4 Нган или 400 Таланг Вах (Tw2))

1 Нган = 400 квадратных метров (1 Нган = 100 Таланг Вах (Tw2))

1 Таланг Вах = 4 квадратных метров